Pentru toti vanzatorii, pretul reprezinta cel mai important aspect din procesul de vanzare al casei.
Iata principalele aspecte legate de pret, cele 4 principii ale evaluarii pe care un vanzator trebuie sa le ia in considerare inainte de a scoate casa la vanzare:
1. Costul – suma platita pentru casa la momentul achizitiei, (la care se adauga) valoarea imbunatatirilor realizate, comisioane, dobanzi etc.
2. Pretul – suma ceruta de un vanzator la un moment dat.
3. Valoarea (de utilitate) reprezinta utilitatea unei proprietati pentru un anumit scop si pentru o anumita persoana (este subiectiva si difera de la persoana la persoana)
4. Valoarea de piata (obiectiva) – este acea valoare a proprietatii care se adreseaza unui numar mare de cumparatori si care, in conditiile unui marketing adecvat, va determina vanzarea intr-o perioada rezonabila de timp. In general, o casa care are pretul de listare corect si marketingul adecvat se va vinde in 90 de zile.
Cu alte cuvinte, valoarea de piata este suma pentru care o proprietate ar trebui sa se vanda pe o piata deschisa iar pretul de piata (pretul de vanzare efectiv) este suma care s-a obtinut in realitate in urma vanzarii.
Este important sa intelegeti ca pretul de piata nu reprezinta intotdeauna o suma mai mica decat valoarea de piata. Este posibil, intr-o locatie foarte atractiva sau daca reactia pietei este foarte buna, ca pretul de piata sa fie mai ridicat decat valoarea de piata.
Exista si cazuri in care valoarea pentru cineva poate fi mai mare decat valoarea de piata…
De exemplu, daca un vecin va dori sa cumpere casa de langa pentru a isi aduce parintii aproape, va fi dispus sa plateasca un adaos peste valoarea de piata, deoarece are beneficii unice din aceasta tranzactie.
Chiar in cazul in care cunoasteti existenta unui cumparator cu interese speciale sau vecin pentru proprietatea dumneavoastra, listarea proprietatii la valoarea de piata este cea mai buna optiune pentru ca va genera interes si vizite la proprietate, creand o concurenta care-l va determina sa plateasca mai mult.
In caz contrar, daca pretul de listare este mare si nu exista alti cumparatori interesati, “vecinul” va astepta pana se va asigura ca poate obtine un pret mai mic (sau cel mai bun pret pentru el), nesimtind presiunea concurentei.
CUM SE DETERMINA VALOAREA DE PIATA?
Cel mai important lucru de retinut este ca valoarea de piata nu depinde de cost (cat ai platit) ci este determinata de valoarea proprietatilor vandute si concurente in aceeasi zona si in aceeasi perioada. Piata determina valoarea, iar rolul agentului imobiliar profesionist este de a va oferi o imagine cat mai corecta asupra pietei!
Cea mai relevanta modalitate de estimare a valorii de piata pentru locuinte este Metoda Comparatiei Vanzarilor (CMA) prin care se analizeaza locuintele asemanatoare vandute in zona cat si cele care sunt acum la vanzare adica concurenta.
Intr-un fel, vanzatorii si cumparatorii incearca sa realizeze si ei “analize comparative de piata” atunci cand studiaza preturile “cerute” pe internet si se intereseaza despre “ce s-a mai vandut in zona”. Cumparatorii isi stabilesc astfel asteptarile plecand de la preturile proprietatilor comparabile, netinand cont de costurile sau nevoile vanzatorilor.
Daca despre proprietatile aflate la vanzare si preturile cerute se pot gasi informatii pe Internet, problema este ca nu sunt disponibile date despre proprietatile tranzactionate efectiv, istoricul lor si tendintele pietei.
Preturile de tranzactionare reprezinta de fapt realitatea pietei (nu preturile cerute) iar istoricul vanzarilor determina asteptarile pentru perioada imediat urmatoare.
De aceea, daca doriti sa aveti cea mai avantajoasa pozitionare pe piata, asigurati-va ca agentul dumneavoastra imobiliar a verificat proprietatile comparabile si are acces la o baza de date cu istoricul tranzactiilor realizate in zona dumneavoastra.
Doresti sa afli cat valoreaza casa ta? Contacteaza-ne!
